暮 ら し の 醸 造 所
資金計画コンサルティングの進め方
＜新築を検討の場合＞
Sさん夫婦（35歳）・子供2人（5歳・9歳の男の子）
（会社勤めの旦那さんは将来独立を検討）
ご要望は
「家族が集まるリビングやダイニング、キッチンから庭が眺められ、自然、四季が感じられる暮らしがしたい。
子供たちが独立した後は、子供部屋を将来のための部屋に変えられるようにしたい等々・・・・」
始めに
ご希望予算をお伺いし、借入可能額かどうかをライフプランを考慮しながらシミュレーション をしていきます。
※実際の借入可能額はローン審査をしてみないとわかりません。
仮審査の際、審査に必要なプラン、銀行見積書の作成も行っています。
月々の返済額を考慮の上、無理のないローン返済額から予算を検討します。
検討の結果、総予算6,000万円(頭金1,000万円・住宅ローン5,000万円)をイメージとして、土地の選定へと進んでいきます。
（住宅ローン金利2％・35年：月々の返済額 約16.5万円）
では、総予算6,000万円からどのような土地を探したらいいのでしょうか？
下記に検討している4ヶ所の土地を紹介します。
土地 A
市街地で利便性も良く、南側6ｍ道路に接し、南からの採光が取れる一般的には好条件と言われる土地
敷地面積：112㎡（33.88坪）・建蔽率 50％／容積率 80％
第一種低層住居専用地域・建築基準法22条地域
価格：3,480万円
土地 B
市街地で駅からは少し遠い、北側4ｍ道路に接し、東、南、西側には住宅が密接する土地
敷地面積：105㎡（31.76坪）・建蔽率 60％／容積率 200％
第一種住居地域・準防火地域
価格：2,980万円
土地 C
市街地で比較的利便性も良く、南側4ｍ道路に2.5ｍの接道、四方を隣地に囲われた旗竿敷地と言われる土地
敷地面積：140㎡（42.35坪）・建蔽率 40％／容積率 80％
第一種低層住居専用地域・建築基準法22条地域
価格：2,380万円
土地 D
郊外で利便性は悪い、北側の6ｍ道路に広く接した横長のゆとりある土地
敷地面積：165㎡（49.81坪）・建蔽率 50％／容積率 100％
第一種低層住居専用地域・建築基準法22条地域
価格：1,450万円
では、それぞれの土地を検証していきましょう。（簡易な計算となります）
（土地購入時にかかる諸経費｟仲介手数料・印紙代・登記費用・ローン関連費用・税金等｠を土地代の5％として検討）
〇土地Aを購入した場合
総予算6,000万円 － 土地代3,480万円 ＋ 諸経費174万円 ＝ 2,346万円
2,346万円 － 設計料300万円（250万円+消費税+申請等の諸経費）＝ 2,046万円
建物諸経費、消費税を引いて、約1,800万円が庭、住宅に掛けられる金額となります。
※建物諸経費（団体信用生命保険料・火災、地震保険料・登記費用・引越し費用・税金など）
Sさんご要望の最低延床面積：約82㎡（25坪）を想定した場合、建物に掛ける予算が足りず計画ができません。
〇土地Bを購入した場合
総予算6,000万円 － 土地代2,980万円 ＋ 諸経費149万円 ＝ 2,871万円
2,871万円 － 設計料300万円（250万円+消費税+申請等の諸経費）＝ 2,571万円
建物諸経費、消費税を引いて、約2,300万円弱が庭、住宅に掛けられる金額となります。
準防火地域のため、プラスの費用を検討する必要もあります。
最低約82㎡（25坪）を想定した建物であれば計画は可能でも、庭の計画までは非常に厳しい土地となります。
建築基準法22条地域は防火サッシ（網入り）等の規定がありません。
準防火地域は防火サッシのものが求められ、通常のサッシ価格よりも高価になります。（その他規制あり）
庭等、景色を眺めるサッシを網入りでないものにすると、価格はより高価になります。（アルミ、木製サッシ共に）
ご要望である庭にも費用を掛けるためには、この土地もかなり厳しいでしょう。
〇土地Cを購入した場合
総予算6,000万円 － 土地代2,380万円 ＋ 諸経費119万円 ＝ 3,501万円
3,501万円 － 設計料340万円（280万円+消費税+申請等の諸経費）＝ 3,161万円
諸経費、消費税を引いて、約2,800万円が庭、住宅に掛けられる金額となります。
この金額ですと、約82㎡（25坪）～約99㎡（30坪）程の住まいの計画が可能となります。
〇土地Dを購入した場合
総予算6,000万円 － 土地代1,450万円 ＋ 諸経費72万円 ＝ 4,478万円
4,478万円 － 設計料420万円（360万円+消費税+申請等の諸経費）＝ 4,058万円
諸経費、消費税を引いて、約3,600万円が庭、住宅に掛けられる金額となります。
約82㎡（25坪）～約99㎡（30坪）程の住まいの計画であれば、高品質の住まいが可能となります。
又は、月々の返済額にゆとりを持たせるため、借入額を下げることも可能です。
総予算を5,000万円(頭金1,000万円・住宅ローン4,000万円)に変更
（住宅ローン金利2％・35年：月々の返済額 約13.2万円）
総予算5,000万円 － 土地代1,450万円 ＋ 諸経費72万円 ＝ 3,478万円
3,478万円 － 設計料340万円（280万円+消費税+申請等の諸経費）＝ 3,138万円
土地Cのケースとほぼ変わらずに、より楽なローン計画とすることができます。
検証から土地C、Dを実際に見に行き、ご要望からその土地でイメージできることを現地で共有していきます。
（周辺環境からの影響、隣家との関係性、庭・建物の配置、光、風、窓から見える景色等をイメージ）
Sさんは検討を重ねた結果、長男の小学校の学区が変わってしまうことを配慮し、土地Cに決定。
まだ子供が小学校に上がっていなければ、土地Dで大きく庭を取る計画も良かったとの事。
土地決定後、住宅ローン本審査、土地の売買契約に至り、資金計画コンサルティングが終了となります。
土地の売買契約に立ち会うことも可能です。
その後、プラン提案へと進んでいきます。
建築事例を紹介します。
数ヶ所の土地から検討した結果、旗竿敷地に決定した事例。
四方を囲われた土地のため、中庭型のプランとしています。
数ヶ所の土地から検討した結果、郊外の土地に決定した事例。
車2台の駐車スペース、庭を広く取ることができ、街に対しても庭を寄与することができるプランとしています。
子供の学区の関係上、学区内で数ヶ所の土地から検討した結果、ひな壇状の土地に決定した事例。
二世帯住宅のため、生活音が干渉し合わないよう、上下を重ねることのない横長のプランとしています。
＜中古住宅・マンションリノベーションを検討の場合＞
新築の場合と同様、ご要望をお伺いします。
その後、ご希望予算をお伺いし、借入可能額かどうかをライフプランを考慮しながらシミュレーションをしていきます。
検討の結果、総予算〇〇〇万円(頭金〇〇〇万円・住宅ローン〇〇〇万円)をイメージとして、中古物件の選定へと進んでいきます。
数ヶ所の中古物件の中から築年数、構造、老朽化の度合等を確認し、改修する価値のある物件かどうかを判断します。
施工中に大きな損傷（柱、土台等の腐り等）が見つかり、見積り額より費用が掛かってしまうケースが良くあります。
慎重に判断、検討する必要があります。
それぞれの物件から、ご予算内で全ての改修（外内部、庭等を含む）、プラン変更、内装のみ、一部の内装のみ等、
どこまでの改修が可能かどうかの判断も重要な要素となります。
ご要望も含め、どの物件が良いかを情報共有しながら決定します。
中古物件を決定後、住宅ローン本審査、売買契約に至り、資金計画コンサルティングが終了となります。
売買契約に立ち会うことも可能です。
その後、プラン提案へと進んでいきます。
建築事例を紹介します。
＜大磯K邸＞
立ち会いにより物件金額が下がったケース。
1階の主室、一部水廻りの改修をした事例となります。
屋根瓦、内装壁、浴室はそのまま生かし、その他は全てを改修した事例となります。
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